Immobilie verkaufen in Berlin – was muss ich beachten?
Sie denken über den Verkauf Ihrer Immobilie in Berlin oder im Berliner Umland nach? Möglicherweise befinden sich noch am Anfang Ihrer Überlegungen und möchten sich zunächst einen Überblick verschaffen?
Vielleicht überlegen Sie sich auch, ob aktuell aufgrund der veränderten Rahmenbedingungen (Krieg, Inflationssorgen oder gestiegener Hypothekenzins) ein Immobilienverkauf noch sinnvoll ist?
In unserem Artikel Immobilie verkaufen in Berlin gehen wir der Frage nach, welche Besonderheiten es beim Ablauf des Immobilienverkaufes gibt und ob ein Immobilienverkauf im Jahr 2023 sinnvoll ist.
So gelingt der Immobilienverkauf - Einblicke aus der Praxis
Als Berliner Immobilienmakler unterstützen wir täglich unsere Kunden bei einer der bedeutendsten Entscheidungen in Ihrem Leben, dem Kauf und Verkauf einer Immobilie.
Ob ein Einfamilienhaus in Berlin-Pankow, eine Eigentumswohnung in Berlin-Kreuzberg oder ein Grundstück in Berlin-Köpenick. In diesem Ratgeber schildern wir Ihnen unsere Erfahrungen als Makler in der Immobilienwirtschaft und geben Ihnen einen Einblick in die Besonderheiten des Immobilienverkaufes.
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf
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Welche Unterlagen und Eckdaten sind beim Immobilienverkauf wichtig?
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Gibt es den idealen Verkaufszeitpunkt oder Jahreszeit für den Immobilienverkauf?
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Soll ich meine Immobilie privat verkaufen oder mit einem Immobilienmakler?
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Welche Kosten können für Verkäufer beim Immobilienverkauf anfallen?
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6 Gründe seine Immobilie mit Zocholl Immobilien GmbH zu verkaufen
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Unser Berliner Team - Wir kümmern uns um Ihren Immobilienverkauf
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Weiterführende Hinweise zum Thema Hausverkauf, Wohnungsverkauf und Grundstücksverkauf
Aktuelle Preisentwicklungen am Berliner Wohnimmobilienmarkt
Was ist meine Immobilie in Berlin wert?
3 Möglichkeiten für die Wertermittlung Ihrer Wohnimmobilie
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Gutachten eines Sachverständigen über den Verkehrswert: Mehrseitiges Gutachten eines Sachverständigen über den Verkehrs- bzw. Marktwert Ihrer Immobilie. Dieses Verkehrswert-Gutachten ist in der Regel kostenpflichtig.
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Preiseinschätzung über ein Internet-Tool: In einem Online-Tool bzw. auf der Homepage eines Anbieters hinterlegen Sie verschiedene Angaben wie Baujahr, Wohnfläche und Adresse Ihrer Immobilie. Auf Basis bereits vorhandener Immobiliendaten wird automatisch eine erste Preisindikation Ihrer Immobilie angezeigt. Sie sollten bei der Nutzung dieser automatisierten verfahren jedoch bedenken, dass die Datensätzen nicht auf die individuellen Gegebenheiten Ihrer Immobilie eingehen können. Die Nutzung der Tools sind bei vielen Anbietern kostenfrei.
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Vor-Ort-Preiseinschätzung eines regional agierenden Immobilienmaklers: Diese Art der Wertermittlung gehört bei vielen Immobilienmaklern mittlerweile zum kostenfreien Service. Wir von Zocholl Immobilien bieten unseren Kunden eine fundierte sowie unverbindliche Preiseinschätzung Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstücks an. Ein Formular zur Kontaktaufnahme sowie weitere Informationen zum Thema Immobilienbewertung finden Sie unter Preiseinschätzung Ihrer Immobilie. Hier finden Sie auch eine Übersicht der hierfür notwendigen Unterlagen.
Tipp:
Um einen ersten Überblick für die momentanen Immobilienpreise Ihrer Region zu erhalten, kann die Preisrecherche in Immobilienportalen eine erste Anlaufstelle darstellen. Hier können Sie zwischen verschiedenen Immobilienarten
(Haus, Wohnung oder Grundstück) und der jeweiligen Lagekriterien filtern. Es kann ebenso hilfreich sein verschiedene Immobilienportale zu besuchen, da diese unterschiedliche Immobilienangebote beinhalten können. Zu den bekanntesten Immobilienplattformen gehören u.a.:
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Immobilienanzeigen bei Ebay Kleinanzeigen
Doch bedenken Sie hierbei, dass es sich bei den angegebenen Preisen immer um Angebotspreise handelt. Diese werden teilweise höher angesetzt und müssen nicht immer den realisierten Verkaufspreis wiedergeben. Bei vielen Immobilienangeboten ist häufig auch ein kleiner Verhandlungsspielraum mit eingepreist.
Erkundigen Sie sich auch in Ihrem Umfeld nach realisierten Verkaufspreisen aus der unmittelbaren Nachbarschaft. Auch diese können hilfreich bei Ihrer Preisfindung sein. Hierbei sollten Sie aber beachten, dass Immobilienverkäufe unter Bekannten nicht immer zum marktgerechten Preis realisiert werden, unter Umständen sogar deutlich darunter liegen können. Das haben unsere Erfahrungen als Immobilienmakler gezeigt.
Tipp:
Nutzen Sie die Expertise eines regional tätigen Immobilienmaklers für die Preisrecherche Ihrer Immobilie. Doch wie findet man einen kompetenten und erfahrenen Makler?
Mögliche Anhaltspunkte bei der Recherche nach einem seriösen Immobilienmakler:
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Der Makler sollte optimalerweise in Ihrer Stadt tätig sein und eine mehrjährige Berufserfahrung bei der Vermittlung von Wohnimmobilien vorweisen können -> Erfahrungen bei aktuellen Preisentwicklungen sind nicht zuletzt auch die Basis für spätere Preisverhandlungen!
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Ein Blick in die Referenzen des Immobilienmaklers: Manche Makler präsentieren auf Ihrer Homepage eine kleine Auswahl bereits vermittelter Referenzobjekte Ihrer Region
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Sie sollten Vertrauen zum Makler aufbauen können -> Ein persönliches Kennenlerngespräch kann hier Klarheit schaffen
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Gute Kommunkation: Der Makler sollte sich für Ihr Anliegen ausreichend Zeit nehmen und Ihnen in überschaubaren Zeitraum antworten.
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Verfügt der Immobilienmakler ebenso über immobilienwirtschaftliche Weiterbildung? Ein Siegel einer anerkannten Institution kann hierfür ein Indiz sein
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Weitere Qualitätsmerkmale können sein: Mitglied in einem Immobilienverband wie dem Immobilienverband Deutschland IVD oder dem RDM sowie Zertifizierungen
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Kundenbewertungen bei Google oder in Immobilienportalen
Verkaufsvorbereitungen treffen: Welche zentralen Fragen sollte ich mir als Eigentümer zu Beginn stellen?
Eine fundierte Planung ist der halbe Immobilienverkauf! Wenn Sie gut vorbereitet in den Verkauf starten, kann Sie das bei Ihren Verkaufsbemühungen vor zeitlichen Verzögerungen und ungewollten Preisnachlässen bewahren.
Daher sollten Sie sich als Eigentümer zunächst über folgenden Fragen klar werden:
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Wo liegen meine persönlichen Präferenzen beim Verkauf? Eine zügige Verkaufsabwicklung oder ein guter Verkaufspreis?
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Wo setze ich den für mich den optimalen Angebotspreis zum Vermarktungsbeginn?
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Wann ist der präferierte Verkaufszeitpunkt meiner Immobilie?
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Beim Verkauf von selbstgenutzten Immobilien: Habe ich bereits eine Anschlussimmobilie gefunden? Möchten Sie Ihre nächste Immobilie lieber kaufen oder mieten? -> Machen Sie sich bewusst, dass für die Immobiliensuche ausreichend Zeit eingeplant werden sollte. Viele Ihrer späteren Kaufinteressenten wollen den Immobilienkauf in der Regel innerhalb eines kurz- bis mittelfristigen Zeitfensters realisieren. Spätestens bei den ersten Verhandlungssprachen sollten Sie ein mögliches zeitliches Szenario parat haben. Nichts ist ärgerlicher als ein Kaufinteressent der abspringt, da ein möglicher Übergabezeitpunkte im Vorfeld nicht näher definiert wurde.
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Wird ein mögliches Darlehen abgelöst? Fällt hier möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank an?
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Kenne Sie alle entscheidenden Eckdaten Ihrer Immobilie?: Wohnfläche, Grundstücksfläche, Baujahr, bisherige Instandsetzungsmaßnahmen oder Ausstattungsmerkmale ?
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Sind wichtige Unterlagen wie Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Flurkarte, ggf. Mietvertrag vorhanden?
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Soll Inventar mit veräußert werden?
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Gibt es bestimmte Rechte oder Dienstbarkeiten? Vorkaufsrecht oder Wohnrecht/ Nießbrauchrecht?
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Möchte ich meine Immobilie privat oder in Begleitung eines erfahrenen Immobilienmaklers verkaufen?
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Falls ich mich für den Vermittlungssservice eines Maklers entscheide: Wer bezahlt die Maklerprovision?
Jeder Immobilienverkauf ist individuell. Seien Sie bei der Beantwortung der Fragen möglichst genau und ehrlich zu sich selbst. Damit schaffen Sie die Basis für eine klare Zielsetzung und einen durchdachten Verkaufsablauf.
Wie ist der Ablauf beim Immobilienverkauf?
Nachdem Sie für sich wichtige Verkäuferfragen geklärt und einen Angebotspreis Ihrer zu verkaufenden Immobilie ermittelt haben, sollten Sie sich einen Überblick zum möglichen Verkaufsablauf verschaffen.
Der Verkauf einer Immobilie ist nicht statisch und kann bei verschiedenen Immobilienarten unterschiedlich ausfallen. Ein Einfamilienhaus stellt andere Anforderungen an den Verkauf als etwa ein freies Baugrundstück. Nach unseren Erfahrungen als Makler hat sich ein wiederkehrendes Muster einzelner Verkaufsetappen etabliert:
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Ermittlung verkaufsrelevanter Eckdaten
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Organisation aktueller Unterlagen
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Preisfindung für die zu verkaufende Immobilie auf Basis aller zur Verfügung stehenden Angaben
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Erstellung eines aussagekräftigen Exposés
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Auswahl der Werbemaßnahmen
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Beantwortung von Interessentenanfragen und Organisation von Besichtigungsterminen
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Verhandlungsführung mit potenziellen Kaufinteressenten
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Prüfung der Finanzierbarkeit der Käufer
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Beauftragung eines Kaufvertragsentwurfes
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Beurkundung des Kaufvertrages
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Übergabe der Immobilie
Welche Unterlagen und Eckdaten sind beim Immobilienverkauf wichtig?
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Aktueller Grundbuchauszug
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Teilungserklärungen, inkl. aller Ergänzungen (falls vorhanden)
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Relevante Urkunden gemäß Grundbuchauszug
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Flurkarte
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Lageplan
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Wohnflächenberechnung und bemaßte Grundrisse
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Baubeschreibung
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Energieausweis
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Baulastenauszug
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Auszug aus Altlastenverdachtskataster
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Inventarliste
Zusätzliche Unterlagen Bei Wohnungsverkäufen:
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Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre
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Aktueller Wirtschaftsplan
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Letzte 3 Eigentümerversammlungsprotokolle
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Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft
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Mietvertrag sowie weitere Vereinbarungen mit der Mieterpartei (falls vorhanden)
Die Unterlagenliste ist nicht vollständig und kann je nach Verkaufsfall weitere Unterlagen erforderlich machen.
Sie haben Fragen zum Verkauf Ihrer Immobilie? Wir sind gern für Sie da!
Sie erreichen uns unter: 030 - 56 499 626 (Büro) oder 0160 93838870 (Thomas Zocholl)
Oder schreiben Sie uns auch gern eine E-Mail mit Ihrem Anliegen an info@zocholl-immobilien.de
Sie haben ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück und denken über den Verkauf nach? Schauen Sie hierzu gern in unsere Ratgeber zum Thema Haus verkaufen, Eigentumswohnung verkaufen oder Grundstück verkaufen.
Welche Eckdaten Ihrer Immobilie sind wichtig?
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Baujahr
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Auflistung realisierter Renovierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen mit Jahresangabe
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Wohnfläche, Zimmeranzahl und Raumstruktur
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ggf. weitere Nutzflächen: Keller
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Art und Baujahr der Heizung
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Ausstattungsmerkmale wie Kaminofen/ offener Kamin, hochwertige Einbauküche, Balkon, überdachte Terrasse, Fußbodenheizung, automatische Rollläden, Garage oder Stellplatz, elektrisches Einfahrtstor, Treppenlift, alternative Energieformen wie Solar- oder Photovoltaikanlage oder Alarmanlage
Zusätzliche Eckdaten bei Hausverkäufen:
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Ist ein Anbau vorhanden? Wann wurde dieser realisiert?
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Erschließungszustand des Grundstücks: Liegen alle Medien wie Wasser, Abwasser, Strom oder Gas am Grundstück an bzw. sind diese angeschlossen?
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Ist weiteres Nebengelass vorhanden? Garage, Carport oder Geräteschuppen?
Tipp:
Bereiten Sie sich umfangreich mit Eckdaten und Unterlagen auf den Verkauf vor. Ihre späteren Kaufinteressenten möchten sich ein umfassendes Bild vom Zustand und der Werthaltigkeit Ihrer Immobilie verschaffen, um eine substanzielle Entscheidung treffen zu können. Liegen grundlegende Eckdaten zum Vermarktungsstart nicht vor, besteht die Gefahr das potenzielle Interessenten von Ihrem Kaufinteresse absehen!
Auch viele Banken starten den Prüfungsprozess der Finanzierungen erst bei Vorliegen aller erforderlichen Angaben!
Unser Team von Zocholl Immobilien lässt Sie im Dokumentenwald nicht allein! Gemeinsam sehen wir vorhandene Unterlagen ein und unterstützen Sie bei der Organisation zu beschaffender Dokumente.
Wie lange dauert der Immobilienverkauf?
Wie Sie vielleicht schon erahnen, lässt sich diese Frage nicht pauschal beantworten. Bis zum Eingang des Kaufpreises und Übergabe der Immobilie können 4 bis 6 Monaten vergehen.
Auch längere Vermarktungszeiten sind denkbar, zum Beispiel wenn der Angebotspreis zu hoch angesetzt wurde oder die Immobilie verkaufshemmende Eigenschaften aufweist (z.B. Lage an einer stark befahrenen Straße).
Grundsätzlich kann hierbei zwischen 3 Phasen des Immobilienverkaufes unterschieden werden:
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Vorbereitung: Beschaffung von Unterlagen, Immobilienanalyse, Preisfindung, Exposé-Erstellung, Inserieren in Immobilienportalen
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Käuferfindung: Organisation und Durchführung von Besichtigungen, Verkaufsverhandlungen, Finanzierungsprüfung, Vertragsvorbereitungen
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Zeit bis zur Kaufpreiszahlung - ab notarieller Beurkundung: Fälligkeitsvoraussetzungn für die Zahlung des Kaufpreises müssen vorliegen
Beispiel eines Immobilienverkaufes
Der Verkauf eines Baugrundstücks kann theoretisch bei einem marktgerechten Angebotspreis, entsprechend hoher Nachfrage sowie dem Vorliegen aller verkaufsrelevanter Unterlagen innerhalb weniger Wochen vollzogen sein.
Hinzu kommt die Abwicklungszeit ab Beurkundung der Immobilie. Diese kann im Bundesland Berlin im Schnitt weitere 2-3 Monate dauern.
Der Verkauf einer Immobilie (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) kann auch deutlich länger gehen. So kann der Käuferfindungsprozess auch mal 3-4 Monate oder noch länger Zeit in Anspruch nehmen. Hinzu kommen auch hier die Prüfung der Finanzierung und Vertragsabwicklung. Somit kann der gesamte Verkaufsablauf deutlich über ein halbes Jahr hinaus in Anspruch nehmen.
Die Dauer einer Immobilienvermarktung zeichnet sich in den ersten 3-4 Wochen nach dem Verkaufsstart ab. Hier ist aus unserer Erfahrung die Nachfrage prozentual am höchsten! Besonders in stark frequentierten Großstädten wie Berlin sollten Sie mit einer vergleichsweise hohen Anfragezahl in der Anfangszeit rechnen können.
Sollten die Anfragen in den ersten Wochen ausbleiben, wird diese in der Regel auch in den folgenden Monaten nicht signifikant steigen. Hier sollten Sie für sich oder in Absprache mit Ihrem Makler zeitnah einen Strategiewechsel besprechen, z.B. Preisanpassung oder Änderungen bei der Exposégestaltung vornehmen.
Tipp:
Für die Erstellung des Kaufvertrages sowie Beurkundung benötigen Sie einen Notar. Nach unserer Erfahrung kann die Vorlaufzeit für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfes und Vereinbarung eines Beurkundungstermins zusätzlich mehrere Wochen dauern! Fragen Sie den von ihnen gewählten Notar bereits im Vorfeld, wie lange er mit der Entwurfserstellung rechnet.
Es kann ebenso vorteilhaft sein, auf ein dem Makler bekannten Notariat zurückzugreifen. Dieses priorisiert ggf. Ihre Anfrage und kann den Kaufvertragsentwurf zügiger zur Verfügung stellen.
Gibt es den idealen Verkaufszeitpunkt für den Immobilienverkauf?
Kurz gesagt: DEN idealen Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie, egal ob Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung, gibt es nach unserer Ansicht nicht.
Insbesondere bei Interessenten, die eine Immobilie zur Eigennutzung suchen, kommen Anfragen über das gesamte Jahr. Saisonbedingt können diese zu Weihnachten, Jahreswechsel oder zu Ferienbeginn etwas zurückgehen. Ein „Grundrauschen“ der Nachfragen kann aber auch hier vorhanden sein.
Immobilienanfragen, egal ob von Eigennutzern oder Kapitalanlegern, können das gesamte Jahr erwartet werden.
Wann kann ich mit der Kaufpreiszahlung rechnen?
Die Kaufpreiszahlung erfolgt erst, sobald alle Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufvertrages erfüllt sind. Weitere Informationen hierzu erhalten Sie von Ihrem Notar.
Wie im vorherigen Abschnitt Wie lange dauert ein Immobilienverkauf beschrieben, kann der Käuferfindungsprozess sowie die Finanzierungsprüfung mehrere Monate in Anspruch nehmen. Ab Beurkundung des Kaufvertrages vergehen im Schnitt weitere 2 – 4 Monate, bis der Notar die Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises an die Käuferpartei versendet.
In manchen Fällen kann dieser Prozess länger dauern. Zum Beispiel im Falle einer Nachbeurkundung, einer betreuungsgerichtlichen Nachgenehmigung oder wenn die Bearbeitungszeiten der Ämter aktuell mehr Zeit in Anspruch nehmen.
Soll ich meine Immobilie privat verkaufen oder mit einem Immobilienmakler?
Zu Beginn der Verkaufsbemühungen stellen sich viele Eigentümer die Frage, ob der Immobilienverkauf mit oder ohne Immobilienmakler durchgeführt werden soll.
Nach unserer persönlichen Erfahrung aus vielen Immobilienvermittlungen, sollten Sie möglichst frühzeitig einen ortskundigen und erfahrenen Immobilienmakler in Ihre Entscheidung einbeziehen. Immerhin handelt es sich häufig um eine der wichtigsten und finanziell einflussreichsten Entscheidungen im Leben!
Im Folgenden sehen wir uns mögliche Gründe an, welche für oder gegen die Beauftragung eines Maklers sprechen:
Privater Immobilienverkauf ohne Makler?
Mögliche Vorteile:
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Sie "sparen“ sich die Verkäuferprovision in Höhe von ca. 3,57% des Verkaufspreises (Branchenüblich)
Mögliche Nachteile:
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Möglichkeit der falschen Preiseinschätzung besteht, welche zu einer erheblich längeren Vermarktungszeit führen kann; auch Verkauf unter Wert durch ständiges Nachverhandeln bei zu hohem Startpreis möglich
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Interessenten merken schnell wenn Sie unerfahren in Verkaufsverhandlungen gehen und können dies zu Ihrem Vorteil nutzen
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Haftungsfragen werden übersehen: z.B. wurde im Vorfeld auf bekannte Schäden der Immobilie nicht hingewiesen oder es wurden allgemein falsche oder irreführende Aussagen getroffen
Immobilienverkauf mit Immobilienmakler
Mögliche Vorteile eines Maklers:
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fundierte und marktgerechte Preiseinschätzung Ihrer Immobilie
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professionelle Exposégestaltung: Ansprechende Immobilienbeschreibung und Bilder, Erstellung eines virtuellen Immobilienrundgang
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Zeitersparnis bei der Organisation vermarktungsrelevanter Unterlagen und Duchführung des Vermarktungsablaufes
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Unterstützung bei Immobilienbesichtigungen und Verkaufsverhandlungen
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Fairer Interessenausgleich zwischen den Parteien
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Vorbereitende Tätigkeiten zur Organisation des Kaufvertragsentwurfes
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Immobilienmakler sollte auch noch nach dem Immobilienverkauf für Fragen zur Verkaufsabwicklung da sein
Mögliche Nachteile eines Maklers:
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Provisionszahlung: Die Vermarktung eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung liegt branchenüblich bei 3,57% (inkl. MwSt.) des Kaufpreises
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Wenig Erfahrung des Maklers und nicht ausreichende Weiterbildung
Tipp:
Zocholl Immobilien GmbH ist zertifizierter Dienstleister und Mitglied im Immobilienverband Deutschland, IVD. Regelmäßige Weiterbildungen gehören für unser Familienunternehmen selbstverständlich zu unserer Tätigkeit, um den wachsenden rechtlichen Anforderungen gewachsen zu sein.
Stellen Sie sich bei allen Verkaufsvoraussetzungen auch die Frage, ob die Provisionszahlung einen Nachteil darstellt, wenn Sie im Gegenzug ein gutes Verkaufsergebnis sowie ein erhebliche Zeitersparnis erhalten. Hier sollte aus unserer Sicht auf einen umfangreichen Wissensfundus des Maklers zurückgegriffen werden.
Welche Kosten können für Verkäufer beim Immobilienverkauf anfallen?
Auch Verkäufer haben mit verschiedenen Kosten zu rechnen. Diese sind nicht einheitlich und können je nach Immobilienart variieren. Für folgende Unterlagenbeschaffungen oder Vereinbarungen können Kosten an:
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Beantragung umfangreicher Unterlagen: Aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauszug, Auszug aus Altlastenverdachtskataster oder Auszüge aus der Bauakte
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Beauftragung einer Energieausweiserstellung: Dieser ist bei Eigentumswohnungen in der Regel von der Hausverwaltung zu erhalten. Im Rahmen eines Pauschalbetrages erheben manchen Verwaltungen jedoch unterschiedlich hohe Kostennoten für die Bereitstellung von verkaufsrelevanten Unterlagen wie dem Energieausweis. Beim Hausverkauf (insbesondere bei älteren Häusern) trägt der Eigentümer die Kosten in der Regel selbst. Die Kosten liegen je nach Ausweisart (Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis) grob zwischen 50 € und 500 €.
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Kosten für einen bemaßten Grundriss und Wohnflächenberechnung durch einen Sachverständigen: diese werden von vielen finanzierenden Banken als Voraussetzung für die Finanzierungsprüfung gefordert. Auch hier können die Kosten je nach Aufwand schnell bei etwa 200 € bis 800 € liegen.
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Kosten der Vermarktung: Beispielsweise für professionelle Fotos und das Inserieren der Immobilienanzeige
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Spekulationssteuer: Wer seine Immobilie vermietet hat oder innerhalb einer bestimmten Frist wieder verkaufen will, muss in der Regel eine Spekulationssteuer zahlen. Sprechen Sie hierzu im Zweifel mit Ihrem Steuerberater.
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Falls ein Immobilienkredit vorzeitig gekündigt oder abgelöst wird, verlangen Banken in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Je nach Darlehenshöhe und restlicher Laufzeit können hier schnell mehrere Euro zusammenkommen. Sprechen Sie hierzu im Vorfeld mit Ihrer Bank.
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Maklerkosten: Nach dem erfolgreichem Vertragsabschluss erfolgt die Zahlung einer Courtage an den Makler. In Berlin ist eine Provisionshöhe von 3,57 % des Kaufpreises üblich.
Wer bezahlt im Jahr 2023 die Maklerprovision in Berlin?
Seit 2021 sieht das Maklerrecht die Provisionsteilung oder eine reine Innenprovision bzw. Verkäuferprovision vor.
Bei Immobilien welche nicht zur Eigennutzung vorgesehen sind (z.B. Mehrfamilienhäuser) ist auch eine reine Käuferprovision möglich.
Was heißt das nun für Sie als Verkäufer bzw. potenziellen Auftraggeber? Anbei ein kleiner Überblick:
Provisionsteilung, je 3,57%
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Immobilienmakler ist für Verkäufer und Käufer tätig
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Verkäufer und Käufer teilen sich die Provision in gleicher Höhe, z.B. zu je 3,57% (inkl. MwSt.) bei Gesamtprovision von 7,14 % (inkl. MwSt.) vom Verkaufspreis
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Kommt zur Anwendung bei Verkauf an einen Verbraucher
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Kommt zur Anwendung bei Vermittlung von Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen oder Grundstücke mit aufstehenden Gebäuden
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Die Provisionsteilung kommt nicht zur Anwendung bei dem Verkauf von Mehrfamilienhäusern oder Grundstücken ohne vorhandene Bebauung
Verkäuferprovision
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Makler ist für Verkäufer einseitiger Interessenvertreter
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Verkäufer zahlt allein die Provision, z.B. 7,14 % (inkl. MwSt.) vom Verkaufspreis
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ein weiterer provisionspflichtiger Vertrag zwischen Makler und Käufer wird nicht abgeschlossen
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Der Makler wird ausschließlich die Interessen des Verkäufers wahrnehmen, da der Verkäufer in dieser Konstellation der einzige Vertragspartner des Maklers ist
Erklärvideo zur neuen Regelung der Maklerprovision, Quelle: Youtube, IVD
Sie haben noch Fragen zur Provsionszahlung?
Die Feinheiten der neuen gesetzlichen Regelungen können hier nicht in Gänze wiedergegeben werden. Für alle Fragen zu aktuellen Provisionsregelungen, stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.
3 wichtige Hinweise zum Immobilienverkauf
Renovierungsarbeiten nicht immer von Vorteil
Es mag paradox klingen, aber Renovierungsarbeiten stehen nicht immer im Verhältnis zum Verkaufserlös. Hier lohnt sich ein genauerer Blick.
Im Vorfeld getroffene Instandsetzungsarbeiten sollten immer in Relation zum erwartbaren Effekt bzw. Verkaufspreis gesehen werden.
So kann die Installation einer kostenintensiven Klingelanlage mit Videofunktion ein zusätzliches Ausstattungsmerkmal sein. Doch ob sich dadurch ein höherer Verkaufspreis realisieren lässt ist häufig fraglich. Hinzu kommt noch der zeitliche Aufwand, welchen Ihnen ein Käufer nicht ersetzt.
Sinnvolle Maßnahmen können sein:
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Vorher: fleckige, farbige oder dunkle Wände -> Das Streichen der Wände mit weißer Farbe. Die Wohnung oder das Haus wirkt heller, freundlicher und vielleicht auch weiträumiger. Hierbei entsteht ein überschaubarer Kostenaufwand mit vergleichsweise großer positiver Außenwirkung.
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Vorher: Riss in der Fensterscheibe -> Austausch des Fensters. Auch hier sollte mit einem überschaubarem Aufwand sichergestellt sein, dass die allgemeine Optik der Immobilie nicht leidet.
Nicht unbedingt notwendige Maßnahmen:
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In vielen Wohnungen oder Wohnhäusern befinden sich in die Jahre gekommene Möbelstücke oder Einbauküchen -> aus unserer Erfahrung können ältere Möbel oder Küchen können in der Immobilie verbleiben, da viele Käufer die Möbelstücke meist auf eigene Kosten entsorgen oder diese zu Beginn weiterhin nutzen möchten -> Sie sparen sich somit zeitlichen und finanziellen Aufwand bei der Entsorgung
Bei größerem Instandsetzungsbedarf, etwa bei der Undichtigkeit des Dachbereiches, sollte Sie sich als Eigentümer ernsthaft über Reparatuurmaßnahmen Gedanken machen. Defekte oder undichte Immobilienelemente sind häufig inhaltliche Vorlage für größere Preisverhandlungen bei Kaufinteressenten.
Hier kann es von Vorteil sein, einen Handwerker oder Bausachverständigen zu Rate zu ziehen, um den preislichen Aufwand einzuschätzen.
Tipp:
Alle Renovierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen Ihrer Immobilie sollten Sie im Vorfeld des Verkaufes kritisch auf Ihren jeweiligen Kosten-Aufwand-Nutzen Verhältnis hin überprüfen. Der preisliche sowie zeitliche Aufwand sollte den dadurch erwarteten Verkaufspreis rechtfertigen.
Gerade in stark nachgefragten Städten wie Berlin haben wir die Erfahrung gemacht, dass Renovierungsarbeiten nicht immer nötig sind, um ein bestimmtes Preisniveau zu realisieren. Für viele Interessenten sind häufig der allgemeine Erhaltungszustand, Baujahr, Wohnfläche oder die Grundstücksgröße relevant.
Reagieren Sie schnell auf Immobilienanfragen!
Die Vermarktung einer Immobilie kann mit einem kurzen Sprint verglichen werden. Viele Eigentümer, besonders in Großstadtlagen, zeigen sich überrascht über die Höhe der Anfragen in den ersten Tagen der Vermarktung.
Hier ist der „Wow-Effekt“ am höchsten. Seien Sie daher in den ersten 2-4 Wochen der Vermarktung möglichst schnell beim Beantworten der Immobilienanfragen! Machen Sie sich bewusst, dass sich viele Interessenten parallel auch für andere Immobilie interessieren können.
Wenn Sie hier nicht zeitnah auf Anfragen reagieren kann es passieren, dass sich kaufwillige Interessenten für eine andere Immobilie entscheiden oder anderweitig das Interesse verlieren. Besonders in Immobilienmärkten mit einem hohen Angebot kann der potenzielle Interessent schnell das Interesse verlieren, wenn seine Anfrage nicht innerhalb von 2 Tagen beantwortet wird!
Voraussetzung für ein hohes Anfragevolumen ist, dass die Nachfrage vorhanden ist, ein marktgerechter Preis angesetzt wurde und die Vermarktungs- bzw. Exposéqualität überzeugt.
Ist dies nicht der Fall, kann das auch in stark nachgefragten Regionen zu einem schleppenden Verlauf der Vermarktung führen.
Kommunizieren Sie mögliche Schäden oder Mängel offen und ehrlich!
Seien Sie so transparent wie möglich und kommunizieren Sie offen möglichen Schäden oder Einschränkungen Ihrer Immobilie.
Schon allein aus Haftungsgründen sollten Sie mit diesen Punkten in die Offensive gehen und dem Interessenten über alle kaufrelevanten Punkte aufklären.
Dabei geht es vor allem um Punkte, welche Ihnen bekannt sind und nicht verschwiegen werden dürfen. Hierzu zählen zum Beispiel:
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Bekannte Schäden an der Substanz des Hauses
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Verwendung von Asbest
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Feuchtigkeit im Keller
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Undichte Stellen im Dach
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Nicht funktionierende Anlagen oder technische Einrichtungen
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Geplante Sonderumlagen innerhalb der Eigentümergemeinschaft
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Sie verkaufen ein Grundstück und wissen bereits, das eine Bebaubarkeit nicht gegeben ist
In einem Zweittermin sollte der Interessent ausreichend die Gelegenheit erhalten sich Ihre Immobilie mit einem Sachverständigen und/ oder Handwerker anzusehen.
Wer Sachmängel von Anfang an offen kommuniziert reduziert zudem das Risiko, in Nachverhandlungen Kaufpreisreduzierungen vornehmen zu müssen.
Vorteil von virtuellen Rundgängen
Virtuelle Rundgänge, oder auch 360° Aufnahmen genannt, haben sich zu einem bewährten Vermarktungsinstrument entwickelt. Interessierte Kunden können an Ihrem heimischen Computer oder Handy eigenständig digitale Rundgänge Ihrer Immobilie vornehmen.
Damit können sich Interessen zeitunabhängig und ohne großen Aufwand einen ersten Eindruck von der Raumaufteilung und Qualität Ihres Wohnhauses oder Eigentumswohnung verschaffen.
Nachfolgend finden Sie ein Beispiel eines Immobilienrundgangs aus einer unserer aktuellen Vermarktungen:
Die Vorteile von virtuellen Rundgängen zusammengefasst:
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Zeitunabhängige digitale Begehungen: Digitale Besichtigungen können zu jeder Tageszeit vom potenziellen Interessenten eigenständig am Computer oder Handy durchgeführt werden
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Sie vermeiden weitestgehend eine falsche Erwartungshaltung der Interessenten
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In der Summe weniger Vor-Ort-Besichtigungen und qualifiziertere Anfragen der Interessenten
Natürlich lassen sich dadurch keine realen Besichtigungen vor Ort ersetzen. Zur Käuferqualifizierung sind diese aber ein probates Mittel. Die Erfahrungen unserer Kunden mit virtuellen Besichtigungen sind bisher überwiegend positiv. Auch die Technik und Bildqualität von 360° Kameras hat sich in den vergangenen Jahres deutlich verbessert.
Anbei sehen Sie ein Beispiel eines 360° Rundgangs von einem Reihenhausverkauf über unser Maklerunternehmen:
Tipp:
Im Rahmen unseres Rundum-Maklerservices bieten wir die Erstellung eines virtuellen Rundganges immer mit an, falls dies von unseren Kunden gewünscht ist.
6 Gründe für den Immobilienverkauf mit Zocholl Immobilien GmbH
Wir stehen umfassend an Ihrer Seite
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Marktgerechte Preiseinschätzung Ihrer Immobilie
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Organisation wichtiger Unterlagen für den Verkauf
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Durchführung von Besichtigungen und Verkaufsgesprächen
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Käuferfindung und Begleitung bis zum Beurkundungstermin beim Notar
Unterstützung bei Dokumentenbeschaffung
Im Rahmen des Vermarktungsauftrages übernehmen wir für Sie die Kosten und Organisation verkaufsrelevanter Dokumente, u.a.:
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Grundbuchauszug
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Flurkarte
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Baulastenauszug
Zertifizierung nach DIN EN 15733
Regelmäßige Weiterbildung auf dem Gebiet der Immobilienwirtschaft nimmt in unserem Unternehmen einen großen Stellenwert ein.
Zocholl Immobilien GmbH gehört zu den wenigen zertifizierten Immobilienmaklern in Berlin.
Einzelbesichtigungen
Wir nehmen uns Zeit für Sie und den Interessenten.
Wir führen ausschließlich Einzelbesichtigungen durch, damit jede Besichtigung geordnet und vernünftig abläuft. Das Ergebnis ist eine offene und für beide Seiten bedürfnisorientierte Kommunikation.
360° Besichtigungen
Wir bieten unseren Kunden virtuelle Besichtigungen an. Damit werden Besonderheiten Ihrer Immobilie gezielt hervorgehoben, was in der Regel
qualifiziertere Immobilienbesichtigungen erlaubt.
Berliner Familienunternehmen
Seit vielen Jahren begleitet Sie unser familiengeführtes Maklerunternehmen engagiert und mit Herz bei der Immobilienvermarktung.
Eine vertrauensvolle Kommunikation hat dabei für uns höchste Priorität. Wir sind auch nach Vertragsabschluss für Sie und Ihre Fragen da.
Unser Berliner Team - Wir kümmern uns um Ihren Immobilienverkauf
In unserem Artikel haben wir Ihnen aufgezeigt, wie umfangreich der Verkauf einer Immobilie in nachfragestarken Städten wie Berlin sein kann. Erfahrungen in der Vermittlung, rechtliche Neuerungen sowie der zeitliche Aufwands waren nur einige der Gründe, warum sich bereits viele Eigentümern für die Beauftragung unseres Maklerbüros entschieden.
In unseren Referenzen zeigen wir Ihnen Beispiele von erfolgreich vermittelten Immobilien in Berlin um Umland.
Bei Zocholl Immobilien GmbH dürfen Sie maximales Engagement und eine persönliche Betreuung.
Sie haben Fragen zu unserer Maklerdienstleistung?
Kontaktieren Sie uns gern telefonisch oder schriftlich, wir frueuen uns auf Sie!
Aktuelle Preisentwicklungen am Berliner Wohnimmobilienmarkt
Veränderungen der Berliner Immobilienpreise in den Jahren 2021 und 2022
Die m²-Preise der Berliner Wohnimmobilien sind seit dem Jahr 2015 jährlich konstant gestiegen. Auch im vergangenen Jahresübergang von 2021 zu 2022 haben die Immobilienpreise erneut zugelegt.
So sind vielerorts in Berlin die Schwerpunktkaufpreise für Eigentumswohnungen und Ein- sowie Zweifamilienhäuser (freistehend) in den Jahren 2021 zu 2022 gestiegen.
Demnach ist der Schwerpunktpreis bei Eigentumswohnungen in Vorzugslagen Berlins von durchschnittlich 4.100 €/ m² im Jahr 2021 auf durchschnittlich 4.400 €/ m² in 2022 geklettert. In Standardwohnlagen ist der m²-Preis ebenfalls von 3.400 €/ m² im Jahr 2021 auf 3.600 €/ m² im Jahr 2022 geklettert.
Bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern (kein Erstbezug) sind die durchschnittlichen Kaufpreise in Vorzugswohnlagen Berlins von 620.000 € in 2021 auf 660.000 € in 2022 geklettert. In Standardwohnlagen lag der Durschnitt noch bei rund 480.000 € im 2021 und liegt nun bei rund 500.000 € im Jahr 2022.
Berücksichtigen Sie hierbei, dass es sich um durchschnittliche m²-Preise handelt und diese im individuellen Fall auch deutlich höher ausfallen können. Sprechen Sie uns hierzu gern an!
Die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien (Nachfrageüberhang) bei geringem Immobilienangebot und zeitgleich günstigen Finanzierungszinsen haben den vergangenen Preistrend zusätzlich befeuert. Auch die Corona-Pandemie hatte keinen unmittelbare Einfluss auf die Kaufpreise zur Folge.
Quelle: Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Branenburg e.V. 2022/2023, Stichtag 01.Oktober 2022
Ausblick 2023: Inflation und gestiegene Hypothekenzinsen: Lohnt sich der Immobilienverkauf auch in 2023 noch? Werden die Immobilienpreise in Berlin sinken?
In den vergangenen Jahren gab es lange Zeit nur eins: den Preistrend nach oben. Doch auch der Berliner Wohnimmobilienmarkt steht aktuell vor einschneidenden Veränderungen. Seit dem Kriegsbeginn im Februar 2022 und mit dem Anstieg der Hypothekenzinsen hat die sonst hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien einen spürbaren Dämpfer bekommen.
Der Immobilienmarkt wird sich vermutlich auch im Jahr 2023 externen Faktoren gegenübersehen, welche nachhaltigen Einfluss auf das Immobilienangebot und Nachfrageverhalten vieler Interessenten nehmen werden. Zu den Marktbeeinflussenden Faktoren zählen weiterhin der Ukraine-Krieg, hohe Inflation, steigende Bau- und Energiekosten sowie die daraus resultierenden Verunsicherungen bei Wohnungs- und Haussuchenden. Insbesondere steigende Kreditzinsen, welche im 4.Quartal 2022 bereits über 4% gestiegen sind, lassen für viele Immobiliensuchenden den Traum vom Eigenheim in immer weitere Ferne rücken.
Die Zurückhaltung potenzieller Kaufinteressenten ist besonders ab November und Dezember 2022 spürbar. Auf bezugsfreie- wie vermietete Immobilienangebote kommen aktuell deutlich weniger Anfragen. Viele Immobiliensuchenden halten angesichts der allgemeinen Unsicherheiten Ihr Geld zusammen und warten mit einer Immobilientransaktion noch ab.
Demgegenüber steht der hohe Bedarf an Wohnraum in Berlin. Der Immobilienbestand wird vermutlich auch im Jahres 2023 weiterhin knapp sein. Steigende Baupreise, Materialknappheit, Handwerkermangel sowie gestiegene Anforderungen am Neubau, werden am mangelnden Immobilienangebot so schnell nichts ändern.
Auch wenn es subtil klingen mag, aber gewohnt werden muss auch weiterhin. Für das Jahr 2023 bedeutet dies, dass eine Annäherung zwischen Preisniveau und den Kaufmöglichkeiten der Interessenten zwingend erfolgen muss.
In diesen turbulenten Zeiten ist die Expertise eines Immobilienfachmanns beim Immobilienverkauf wichtiger denn je. Wir möchten auch zukünftig als verlässlicher Partner bei der Immobilienvermittlung in Berlin an Ihrer Seite stehen.
Worauf Sie beim Haus-, Wohnungs- oder Grundstücksverkauf achten sollten :
Grundstück verkaufen
Es sind noch Fragen zum Immobilienverkauf offen geblieben? Wir sind für Sie da!
Keine Sorge wenn bei Ihnen noch die ein oder andere Frage zum Thema Immobilienverkauf offen geblieben ist. Eine Immobilie verkauft man auch nicht alle Tage und hierfür sollte man sich vorab ausreichend informieren.
Für alle weiteren Fragen zum Immobilienverkauf stehen wir Ihnen unter: 030 - 56 499 626 (Büro) oder 0160 93838870 (Thomas Zocholl) gern zur Verfügung.
Oder schreiben Sie uns auch gern eine E-Mail mit Ihrem Anliegen an info@zocholl-immobilien.de
Wichtiger Hinweis vorab - Disclaimer:
Eine Immobilie zu verkaufen ist ein komplexes Thema, welches immer auch eine individuelle Betrachtung erfordert! Der Vollständigkeit halber möchten wir Sie darauf hinweisen, dass alle hier aufgeführten Informationen lediglich Ihrer ersten Orientierung dienen sollen und keinen Anspruch auf Vollständigkeit erheben.
Eine Garantie auf Vollständigkeit und Richtigkeit der hier gemachten Angaben wird nicht gegeben.